Gabetti: nuove occasioni per rendimenti dal 3 al 5%

La crisi è passata. Ma la ripresa è ancora lenta. Il motivo? E’ da poco iniziato un nuovo ciclo immobiliare. E rispetto a qualche anno fa è tutto molto diverso. Le compravendite sono in aumento, i prezzi sono stabili, e per alcuni anni non torneranno ai livelli pre-crisi. E anche se l’edilizia sembra stia ripartendo, il nuovo mercato è quello delle ristrutturazioni. Cosa sta succedendo in Italia? Marco Speretta, Direttore Generale di Gabetti fotografa la situazione ad oggi, e anticipa cosa accadrà nei prossimi mesi.

OF: Che il mercato immobiliare non sia più in crisi ormai ne sono convinti tutti. Ma la crescita sembra essere un po’ lenta…
Speretta: Non è mai facile fare previsioni. Soprattutto dopo aver vissuto un periodo così complicato. Però ormai sono ripetuti trimestri che i valori registrati in termini di volumi di compravendite segnalano che l’inversione di tendenza c’è stata, e anche in maniera significativa. Quindi, possiamo affermare con tranquillità che l’avvio del nuovo ciclo immobiliare è avvenuto.

OF: Come sta andando?
Speretta: Il 1° semestre si è chiuso con oltre 500mila transazioni di acquisto ( considerando l’insieme dei settori residenziale, terziario-commerciale e produttivo), con una crescita del +6,7%.

OF: Qual è il comparto che sta andando meglio tra residenziale, commerciale e produttivo?
Speretta: In realtà tutti i settori stanno andando bene. Ha segnato un +8% il produttivo e un +8,3% anche il terziario. Ovviamente è il residenziale che traina l’intero mercato, anche perché ci sono volumi molto più significativi. Ma sono nel complesso sono tutti in crescita.

OF: Il residenziale in quali regioni o aree geografiche sta performando meglio?
Speretta: Anche qui direi che c’è una certa equivalenza. E questo è un dato positivo. All’inizio erano soprattutto i capoluoghi al Nord. Ora, invece, le compravendite sono aumentate in tutte le principali città italiane. complessivamente è una crescita non elevatissima che comincia ad essere diffusa non solo nelle città principali ma anche nei non capoluoghi.

OF: Fino a pochi anni fa, forse anche mesi, l’hinterland e i comuni delle province delle grandi città erano maggiormente in difficoltà.
Speretta: E’ vero. Ed è appunto per questo che è proprio nelle province delle più grandi città che si stanno verificando i principali aumenti. Una delle restanti province più performanti è quella di Genova che ha fatto registrare un +10% circa nel primo semestre dell’anno.

OF: La crisi ha portato a una riduzione dei prezzi delle case intorno al 20%. L’uscita dalla fase negativa sta provocando un aumento delle quotazioni?
Speretta: Ancora no. Diciamo, poi, che è stato un calo necessario a riequilibrare il mercato. Ora che siamo all’inizio del nuovo ciclo immobiliare alcune delle principali città ( Milano, Bologna, Napoli) hanno mostrato una lieve crescita dei valori. Ma non ci aspettiamo incrementi importanti nel breve periodo.

OF: Cosa accadrà dunque nel prossimo futuro?
Speretta: Ci sarà una crescita lenta e lunga come è stata la durata del ciclo che si è appena concluso.
Come volumi potremmo raggiugere la media degli anni 2009-2011, pari alle 600.000 unità; da considerare anche il fenomeno delle esecuzioni immobiliari: nei volumi di compravendite rilevati dall’Agenzia delle Entrate ( 530.00 nel 2016), non sono considerate le unità immobiliari trasferite in asta attraverso decreto di trasferimento: circa 32.000 unità passate di proprietà nel 2016 su un volume di 270.000 pubblicate in asta (fonte Astasy). Per questo, come Gruppo, attraverso NPLs RE_Solutions, puntiamo ad ampliare i servizi specializzati per i “non performing loans” in grado di accompagnare gli Istituti di Credito ed i Servicers nel recupero dei crediti in sofferenza, in modo che possano tradursi in future compravendite.

OF: Molte contrattazioni vengono concluse al ribasso pur di vendere. È ancora così?
Speretta: Secondo le rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, presso le nostre agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, nel primo semestre 2017, gli sconti medi tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo di chiusura della trattativa per le grandi città sono stati su una media del 13%, per le soluzioni usate. Questa media vede in realtà una sensibile differenza tra immobili “a prezzo”, che vedono ridursi la percentuale indicata anche sotto il 10%, e quelli che invece vengono immessi sul mercato a prezzi non attuali, con successivi ribassi.

OF: I prezzi si sono ridotti del 20% ma l’impressione è che in alcune aree la riduzione sia stata effettivamente di molto maggiore. Sembra che oggi il prezzo lo fa chi compra e non chi vende. È vero?
Speretta: Sicuramente rispetto al periodo pre-crisi, anche in ragione di una maggiore offerta sul mercato, l’acquirente si trova a potere scegliere tra una vasta gamma di immobili. E’ poi la funzione dei consulenti immobiliari quella di fare incontrare le esigenze di proprietari e acquirenti, non solo in riferimento al prezzo, ma a tutte le condizioni legate al processo di acquisto.

OF: E si ritornerà mai ai livelli di prezzo pre-crisi?
Speretta: Non in tempi brevi. Ma nel particolare caso del mercato immobiliare il ciclo di vita degli immobili è molto lungo. Bisogna avere pazienza. Soprattutto perché quello che ora vediamo è un mercato completamente diverso da quello di qualche anno fa, prima che la crisi divampasse.

OF: Cos’è cambiato nell’immobiliare?
Speretta: Innanzitutto, anche l’edilizia residenziale ha subito in questi anni una battuta d’arresto. E le nuove costruzioni sono diminuite considerevolmente.

OF: E secondo lei si tornerà a puntare sul nuovo e dunque a costruire?
Speretta: Sì, io penso che un po’ si punterà ancora sul nuovo. I nuovi investimenti in costruzioni di nuove abitazioni sono stimati per il 2017 a circa 20 miliardi di euro. Ma è comunque meno della metà degli investimenti in manutenzione straordinaria abitazioni.

OF: Dunque si continuerà a privilegiare la ristrutturazione?
Speretta: E’ inevitabile. Il 57% dello stock edilizio residenziale è stato costruito prima del 1970. Ecco perché credo che quello della riqualificazione sarà il mercato di punta in Italia nei prossimi 10 anni. Ma credo che non si tratterà solo di ristrutturare immobili. Per rendere appetibile nuovamente il mattone bisognerà puntare anche su altro.

OF: Cioè su cosa è necessario intervenire?
Speretta: Credo bisognerà riqualificare intere aree urbane. Si tratta di una nuova visione dell’abitare. Anche se gli aspetti normativi e politici avranno un ruolo rilevante. Soprattutto visto che in Italia abbiamo un elevato tasso di proprietari residenti e quindi una maggiore frammentazione.

OF: Come cambierà quindi l’abitare nel prossimo futuro?
Speretta: Secondo noi ci devono essere spazi comuni che permettano di condividere determinate attività senza dover per forza andare fuori casa. Ci saranno sempre più persone che lavoreranno da casa e che dunque avranno bisogni di spazi comuni per il lavoro. E queste aree comuni non dovranno occupare lo spazio vitale in casa. Inoltre, si potrà ripensare a luoghi comuni di servizio, come le lavanderie, per esempio. O all’implementazione di nuove attività e servizi che devono essere previsti anche in ottica di un avanzamento dell’età media della popolazione. Diciamo che si tratta di modi diversi di vedere un immobile rispetto a 30-40 anni fa.

OF: Oltre al residenziale, però, un comparto che ha subito particolarmente la crisi di questi anni è quello del produttivo.
Speretta: E’ vero. Ha subito la sommatoria di tutti gli elementi di crisi. Ma oggi è in ripresa e i settori che si stanno muovendo di più sono la logistica, dove si stanno ripensando agli spazi nelle periferie del nord Italia per adattarli alle mutate esigenze.

OF: Cioè, anche in questo caso, è necessario adeguare l’offerta esistente?
Speretta: Certo, le necessità delle aziende oggi sono cambiate. Quello che cercano sono spazi ampi e adatti a gestire lo smistamento di prodotti destinati alla vendita online. E’ chiaro che le vecchie attività produttive avevano bisogno di spazi ben diversi. Dunque, secondo me il settore produttivo dovrà essere adeguato a un migliore utilizzo degli spazi.

OF: E come sta andando questo settore?
Speretta: Molto bene, soprattutto perché sta interessando molto anche gli investitori stranieri.

OF: Questo può voler dire che, in generale, il mattone ha recuperato parte del suo appeal per gli investitori?
Speretta: Sì direi che i settori che stanno performando meglio hanno iniziato ad attrarre soprattutto gli investitori stranieri. Dopo un 2015 estremamente attivo, caratterizzato da un incremento degli investimenti capital market in Italia pari al 52,3%, per un valore di 8,02 miliardi di euro nel 2016 il mercato italiano ha mantenuto un trend più che positivo, con una crescita di un ulteriore +13,6% rispetto al 2015. Nei primi 6 mesi del 2017 è stato registrato un volume totale di investimenti pari a 4,93 miliardi di €, +12,8% rispetto allo stesso periodo del 2016.

OF: E dove comprano?
Speretta: Soprattutto a Milano che è l’unica città italiana in grado di competere con le grandi città europee. Qui c’è offerta di uffici, commerciale e retail. Anche se ultimamente si nota un interesse importante sull’asset class residenziale, che inizia ad essere guardato anche da investitori istituzionali che lo stanno ritenendo interessante.

OF: Un investitore privato, invece, dove potrebbe acquistare?
Speretta: Normalmente l’investitore privato si rivolge al residenziale. In questo caso i rendimenti sugli immobili residenziali permettono di ottenere un 3% lordo. Certo, non sono elevatissimi, ma grazie alle agevolazioni fiscali sulla ristrutturazione in molte città italiane se si compra un immobile e lo si ristruttura si possono ottenere rendimenti lordi anche del 4-5%. E in epoca di tassi a zero, con i titoli di Stato che hanno rendimenti molto poco appealing, non è male.

OF: Ed è una tendenza già in atto? Cioè il singolo investitore italiano sta tornando ad affacciarsi al mattone?
Speretta: Sì, in effetti ritorna ad esserci un maggiore interesse. Ma soprattutto torna il mercato della seconda casa che, con la crisi e con l’incremento dell’imposizione fiscale aveva avuto una battuta d’arresto.

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