Mutui al 100%. Per famiglie e giovani

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Mutui. Per famiglie e giovani/ L’intervista a Intesa Sanpaolo (mercoledì 22 giugno 2016)

Anche i giovani possono acquistare casa. Anche se non hanno un lavoro a tempo indeterminato o i capitali sufficienti per coprire una parte consistente del costo dell’abitazione (fino anche alla metà) in contanti. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare, a volte anche molto restrittive. Per ottenere un finanziamento fino al 100%, infatti, per prima cosa bisogna avere, di norma, un’età inferiore ai 35-40 anni. Se non si è in possesso di un contratto a tempo indeterminato è necessario dimostrare di aver lavorato per almeno 18 mesi negli ultimi 2 anni. Di solito non si può richiedere un prestito che superi il limite massimo di 250.000 euro, o 300.000 nei casi più generosi. E, talvolta, è necessario acquistare casa attraverso la banca.

C’è poi la questione degli spread. Chi riesce a ottenere un mutuo che copra per intero il costo della casa, senza quindi dover sborsare ingenti anticipi, dovrà fare i conti con una rata molto più consistente rispetto a quella applicata a chi ha a disposizione grosse somme di capitale. Il motivo è presto detto: la banca premia chi si impegna di più mettendo del suo. Ecco allora che se la media degli spread di mercato (Fonte DBPB di Of-Osservatorio finanziario) è del 2,52%, nel caso dei finanziamenti con copertura al 100% aumenta fino al 3,90%.

Offerte a confronto
Of-Osservatorio finanziario ha messo a confronto le offerte attualmente sul mercato. Calcolando per ognuna rata e montante (vale a dire il costo complessivo del finanziamento che al capitale somma gli interessi) nel caso ipotetico di un mutuo di 100.000 euro con piano di ammortamento spalmato su 15 anni. Ecco quanto costa farsi finanziare il 100% del costo dell’abitazione. E quali condizioni bisogna soddisfare per riuscire a ottenerlo.

Tra le ultime novità, Intesa Sanpaolo ha da poco lanciato il nuovo Mutuo Giovani destinato esclusivamente agli under 35, nella duplice versione a tasso fisso e variabile e con un piano di ammortamento che permette di restituire il debito fino a un massimo di 40 anni. La richiesta può essere inoltrata anche da chi ha un contratto di lavoro atipico, o il nuovo indeterminato a tutele crescenti. E, qualora si avessero difficoltà a sostenere, nei primi anni, rate eccessivamente pesanti, si può usufruire di un piano di pre-ammortamento che arriva fino a 10 anni, durante il quale si iniziano a rimborsare rate leggere di soli interessi. Il tasso annuo nominale fisso parte da un minimo dell'1,40%, in promozione fino a fine settembre, ma solo a condizione che si accetti di finanziare metà del valore della casa, mettendo il resto in contanti, e di rimborsare l’intero capitale in non più di 10 anni. Inoltre, per chi ne richiede l’attivazione entro il mese di giugno è prevista una riduzione del tasso annuo nominale di 0,75%, oltre alle opzioni di flessibilità gratuite che permettono di sospendere le rate e modificarne la durata in itinere.

Così, se si opta per un tasso fisso, su un finanziamento di 100.000 euro da restituire in 15 anni si avrà un Tan in offerta del 3,90% (dal 4,65% standard), per una rata mensile di 734,69 euro e un montante (comprensivo di capitale più interessi) di 132.244,20 euro. Chi, invece, privilegia il variabile, potrà contare su un interesse massimo del 2,55% per durate sempre fino a 15 anni. In questo casa la rata si riduce a 669,15 euro, per un montante complessivo di 120.447 euro.

UniCredit, con Mutuo Valore Italia Giovani, prevede la concessione di finanziamenti fino all’80% estendibili fino al 100 a patto che si attivi contestualmente il Fondo di garanzia per i mutui prima casa istituito dal Governo. In questo caso, però, gli importi finanziabili non possono superare i 250.000 euro, indipendentemente dalla tipologia di contratto di lavoro del richiedente. Ma per attivare la copertura del Fondo è prevista una priorità di accesso alle giovani coppie e ai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori a carico, o ai giovani di età inferiore ai 35 anni con un rapporto di lavoro atipico.

Per il rimborso si può optare per il tasso variabile, con spread del 2,50% per una rata mensile di 666,79 euro e una spesa comprensiva di capitale più interessi che al termine dei 15 anni di ammortamento ammonta a 120.022,20 euro. Oppure si può scegliere il fisso, per un periodo di tempo predeterminato per poi passare a una modalità di rimborso a tasso fisso, con spread del 2,70%.

Chi richiede un Mutuo Giovani Coppie di MPS per ottenere più dell’80% standard deve presentare fideiussioni accessorie, polizze fideiussorie, oppure la garanzia rilasciata da fondi pubblici o da consorzi e cooperative. Non sono previsti limiti massimi di capitale richiedibile, ma va messo in conto un piano di rimborso che non superi i 30 anni. Il tasso applicato, a scelta fisso o variabile, è calcolato sulla base di uno spread del 3% per durate a 15 anni. Così, qualora si optasse per il variabile si avrebbe una rata mensile di 690,85 euro per un montante di 124.304,40 euro. Mentre, per chi opta per il tasso fisso è previsto un tasso annuo nominale del 4,10%, pari cioè a una rata di 744,71 euro per una spesa complessiva di 134.047,80 euro.

Anche Gran Mutuo Casa Semplice di Cariparma copre normalmente fino all’80% del valore della casa. Ma si può scegliere di estenderne la copertura fino al 100% grazie alla garanzia concessa dal Fondo Prima Casa. Purché non si superi il limite massimo previsto di 250.000 euro. Il rimborso può avvenire a tasso fisso oppure variabile, con la possibilità di passare al fisso in qualsiasi momento durante il periodo di ammortamento, usufruendo di uno spread che è sempre pari al 4% per piani di rimborso a 15 anni. La rata, calcolata nel caso ipotetico indagato da Of di un finanziamento di 100.000 euro, è pari a 739,69 euro qualora si scegliesse il variabile, per un montante di 133.144,20 euro.

Banca Popolare di Bari permette a tutti i clienti di ottenere un finanziamento con copertura l’80% e il 100%, a patto di accettare spread più elevati. Se si opta per il fisso si dovrà mettere in conto uno spread del 4,20%, per un tasso annuo nominale finito del 5,07%, pari quindi a una rata di 794,44 euro per un mutuo di 100.000 da restituire in 15 anni, e un montante che arriva a 142.999,20 euro. Se, invece, al contrario, si sceglie il variabile lo spread del 3,80% comporta una rata di 729,71 euro per un montante di 131.347,80 euro.

I mutui in cantiere
C’è anche un altro modo per farsi finanziare la totalità del valore della casa. Ma per accedere alle offerte dedicate è necessario acquistare casa direttamente tramite la banca. Generalmente si tratta di abitazioni nuove, che la banca ha finanziato per completarne la costruzione. Così, per esempio, chi sceglie una delle case in vendita sul portale Progetto Abitare di Cariparma, Gruppo Crédit Agricole, avviato solo lo scorso marzo, ha la possibilità di richiedere Gran Mutuo 100% che arriva a coprire tutto il valore dell'immobile, con uno spread per durate fino a 20 anni del 4,00% che sale al 4,50% per durate oltre i 20 ma entro i 30 anni. Così, per un mutuo di 100.000 euro e durata a 15 anni, qualora si optasse per il variabile si avrà una rata mensile di 739,69 euro per un montante complessivo di 133.144,20 euro.

Segue lo stesso principio anche #orapuoi, di Unipol Banca, che mette in vetrina abitazioni a prezzi scontati provenienti esclusivamente da cantieri convenzionati. Il finanziamento associabile all’acquisto della casa può coprire anche la totalità del costo dell’abitazione, con uno spread in offerta fino a fine anno dell’1,25%. La rata, in questo caso, ammonta a 609,55 euro per un finanziamento di 100.000 euro, mentre il montante, trascorsi i 15 anni di rimborso, arriva a 109.719 euro.

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