Breglia: “Questo è il futuro del nuovo mercato immobiliare”

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La crisi del mattone, che ha fatto tanto parlare di sé negli ultimi 10 anni, è solo un ricordo. Il peggio è alle spalle, le compravendite risalgono, gli investitori internazionali tornano ad affacciarsi alla porta. Ma come spesso accade in questi casi, rialzarsi dopo una caduta può richiedere un certo sforzo. Ecco perché i prezzi delle case sono ancora al palo. E le percentuali di aumento del settore non arrivano a numeri in doppia cifra. Con una (prevedibile) eccezione: Milano.

Entro il 2030, infatti, il capoluogo lombardo cambierà volto. Nuovi progetti sono in cantiere e gli investitori internazionali troveranno nuovi sbocchi per i loro capitali. In un recente rapporto di Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento, si legge che il nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT) da poco adottato porterà, infatti, a una trasformazione del piano urbanistico della città, a cominciare dai territori meno centrali che diventeranno accessibili a una fascia di popolazione sempre più giovane. Con un conseguente miglioramento dei trasporti, dei servizi e della qualità urbana degli spazi.

In particolare, complessivamente il nuovo PGT prevede la realizzazione di oltre 3,9 milioni di metri quadrati di superficie lorda entro il 2030. Di questi, 1,5 milioni saranno destinati a funzioni residenziali. Ma non manca anche la previsione di destinare 940 mila metri quadrati alla costruzione di immobili da adibire a uffici, 520 mila saranno destinati a funzioni commerciali e 570 mila serviranno per la realizzazione di servizi privati. È chiaro, dunque, che l’impatto di tutti questi progetti sul panorama immobiliare del capoluogo lombardo sarà travolgente e, secondo Scenari Immobiliari, stimabile nell’ordine di grandezza di circa 14 miliardi di euro di valore aggiunto. Il 65% dei quali deriveranno proprio dal comparto residenziale.

Cosa accadrà, quindi, nei prossimi mesi? Come si chiuderà il 2019 del mattone? E in quali altre città, oltre a Milano, si potranno fare buoni acquisti? Lo spiega a OF Osservatorio Finanziario Mario Breglia, Presidente e fondatore di Scenari Immobiliari, società indipendente con sede a Milano.

OF: Facciamo un check di metà anno: come sta andando il mercato immobiliare nel 2019? Sono stati raggiunti i risultati sperati a inizio anno?
Breglia: Il mercato ha un andamento in linea con le previsioni. Cresce rispetto all’anno precedente, ma a ritmi decisamente più blandi. Se nel 2018 il fatturato era aumentato di quasi il 5% sull’anno precedente, quest’anno non supereremo il +2%. Pesano le incertezze politiche e il rallentamento economico.

OF: Il ritorno del credito sta spingendo le compravendite, ma sembra che i prezzi siano ancora sostanzialmente fermi. Anche se ogni anno si dice che si tratta di una situazione temporanea…
Breglia: Le quotazioni medie non salgono per varie ragioni. Innanzitutto, manca una forte pressione degli acquirenti e quindi il ritmo di mercato è blando. La qualità del prodotto in vendita è scadente e questo rallenta ulteriormente i potenziali compratori. La controprova si ha a Milano, unica città con quotazioni in salita, dove c’è domanda e la qualità media è alta.

OF: I mutui sono ancora in un momento favorevole. I tassi di interesse sono ai loro minimi e sembrano tutti convinti che non si rialzeranno a breve. Buone notizie per il mercato immobiliare…
Breglia: In realtà il mercato ne risente in modo marginale. Se nel 2008 i mutui fossero stati al livello di oggi avremmo avuto due milioni di compravendite, invece di 800mila. I tassi di interesse sono bassi è vero, ma le banche hanno alzato molte barriere per la concessione. Dai limiti sugli importi alle garanzie. Non è tutto oro quello che luccica…

OF: Nel vostro recente rapporto su Milano, si legge come sia proprio qui che si registri il maggior dinamismo del mercato. Cosa sta accadendo?
Breglia: Milano, dal punto di vista immobiliare, fa “repubblica a parte”, con grandi interventi urbani in corso e in progetto. Questa rinnovata vitalità della città significa aumento della popolazione e della domanda abitativa. Inoltre, il gran numero di progetti residenziali va incontro a tante tipologie di domanda e questo aumenta le compravendite e fa salire i prezzi.

OF: Non a caso Milano è anche la città italiana con più appeal per gli investitori…
Breglia: È vero. Gli investitori esteri credono quasi solo su Milano e investono diversi miliardi di euro ogni anno. Puntano su uffici e commercio, ma solo in zone centrali.

OF: Per ora. Ma si sa che Milano è una città in continua trasformazione. Ci sono nuove aree o nuovi progetti residenziali che potrebbero trasformare il volto della città?
Breglia: Nel nostro ultimo rapporto abbiamo censito una cinquantina di progetti, di cui molti avviati. Ovviamente non tutti potranno avere lo stesso successo, ma il clima è buono. Rendimenti ovviamente in calo e stanno allineando Milano alle altre città europee: dal 3,50 al 4,5% per gli uffici centrali.

OF: Oltre a Milano, in quali altre città si può investire? Torino, Bologna e Roma come stanno performando?
Breglia: Andamento leggermente positivo in queste città, ma la mancanza di progetti e di investitori rende incerto il loro futuro, dal punto di vista immobiliare.

OF: Se il mercato delle grandi città ha una velocità, le periferie sembrano averne tutta un’altra. Cosa accade qui e quanto tempo ci vorrà prima di uscire da questa fase “di stallo”?
Breglia: I mercati, come insegnano le realtà internazionali, sono sempre più condizionati dalle zone centrali. Le aree periferiche, salvo eccezioni, non avranno miglioramenti significativi.

OF: Uno dei trend che negli ultimi anni hanno caratterizzato l’immobiliare è quello delle ristrutturazioni edilizie. Cosa accadrà a questo settore?
Breglia: I piccoli interventi di ristrutturazione riguardano circa un milione di alloggi l’anno e gli incentivi sicuramente li aiutano. In realtà danno poco contributo sia al mercato immobiliare che al miglioramento della qualità urbana. Sono interventi su singoli appartamenti e quindi dal punto di vista della collettività sostanzialmente “inutili”.

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