Speretta (Gabetti): “Riparte il mercato per il ceto medio”

È un mercato immobiliare tutto nuovo quello che è nato dopo la fine della grande crisi economico-finanziaria. E mentre le compravendite iniziano a stabilizzarsi un po' in tutta Italia, contagiando per la prima volta anche le periferie, iniziano a emergere i primi trend di sviluppo futuri. Cosa accadrà nei prossimi mesi lo spiega a OF Marco Speretta, Direttore Generale Gabetti. Che fa il punto della situazione ad oggi, e spiega dove conviene acquistare a scopo di investimento per massimizzare i rendimenti.

OF: Il 2019 si sta concludendo, tirando le somme, come è andato il mattone quest’anno? Sono state rispettate le previsioni di fine 2018?
Speretta: Direi di sì. L’andamento del 2019 si sta allineando alle attese, con una crescita nei primis ei mesi dell’anno nell’ordine del +6,1% delle compravendite rispetto allo stesso periodo 2018. Anche se ha performato meglio il primo trimestre rispetto al secondo. E crediamo sia un dato che si consoliderà anche a fine anno.

OF: Si può quindi davvero parlare di ripresa del mattone, considerando percentuali di aumento così basse?
Speretta: Sì, è una ripresa. Perché l’inversione di tendenza è confermata e stabilizzata. I primi anni post crisi, dopo i picchi negativi del 2013, hanno avuto percentuali di rimbalzo più significative. Poi il mercato si è stabilizzato su queste cifre che sono, ormai, i normali tassi di crescita. A fine anno stimiamo di attestarci intorno alle 600mila transazioni, come nel 2009 e 2010.

OF: E quando si tornerà ai livelli pre-crisi?
Speretta: Io credo sia difficile raggiungere una crescita così sostenuta come negli anni pre-2006. A quel tempo c’era una significativa immissione di capitali, dovuta alle politiche di concessione del credito da parte delle banche. Ora non è più così. Le banche erogano, anche con tassi molto bassi. Ma non erogano più a tutti. C’è molta più attenzione. E poi, questo è un nuovo ciclo immobiliare. Che avrà necessariamente caratteristiche differenti rispetto al precedente.

OF: E come sarà questo nuovo ciclo del mattone?
Speretta: Mi immagino che sarà un ciclo molto lento, senza particolari picchi. Se il mercato cresce poco, potrà anche al massimo perdere poco. Per questo credo anche che sarà un ciclo molto lungo.

OF: Se le transazioni aumentano, cosa sta accadendo sul fronte dei prezzi delle abitazioni? L’impressione è che ci sia ancora uno sconto percentuale in doppia cifra in fase di trattativa…
Speretta: Ed è vero. Anche perché alcuni fenomeni che si sono verificati negli anni della crisi, poi con il tempo sono diventati una consuetudine. Per esempio, nel periodo della crisi, a fronte di prezzi non ancora riallineati, abbiamo avuto i livelli più elevati in termini di sconti (intorno al 15-20%). Ora anche gli sconti si stanno gradualmente riducendo, essendo su una media del 12% nelle principali città.

OF: E di quanto stanno aumentando i prezzi delle abitazioni?
Speretta: Ci sono le solite città principali che sono partite prima e che stanno andando meglio. Quindi nel primo semestre 2019 abbiamo un +2% su Milano, un +,1,4% su Bologna. Ma in media l’aumento dei prezzi nelle grandi città è dello 0,2%.

OF: Dunque, è ancora un buon momento per chi deve acquistare casa. Ma per chi la deve invece vendere?
Speretta: In realtà è tutto relativo. Per chi deve vendere perché cambia casa, è indifferente. Lo sconto che dovrà sostenere sulla vendita della sua abitazione verrà ripagato da quello che risparmierà acquistando la casa nuova. Diciamo che la vendita per sostituzione rende il momento buono per entrambi, acquirente e venditore.

OF: E per chi invece ha comprato a scopo d’investimento?
Speretta: Allora la situazione cambia. Anche se molto dipende dalla durata dell’investimento, da contesto e dall’anno di acquisto. Per esempio, chi ha comprato un immobile nel 2006, nel picco immobiliare, potrebbe essere penalizzato vendendo oggi, se la zona in questione non ha subito un processo di valorizzazione, dovuto per esempio ad interventi infrastrutturali ecc. Ma non è una cosa che si modificherà nei prossimi anni. All’epoca le quotazioni erano alle stelle. Ci vorrà del tempo per rientrare di quell’investimento. Chi invece ha comprato moltissimi anni fa, anche alla luce delle quotazioni attuali si trova con un immobile il cui valore avrà più probabilità di essere cresciuto.

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